只要房贷利率高于理财利率
，只要房价还在下跌
，且居民预期房价下跌
，提前还贷的动机
，就一直会存在
。

近段时间
，“提前还房贷”又掀起了高潮
。有朋友告诉我
，最近他发年终奖了
，计划提前还房贷
，但没想到
，手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能
。据悉
，有的银行可以在手机上申请该功能
，但放出的号很少
，每天点进去都显示预约已满
。到柜台办理
，要么窗口很少、要么排好几个小时
。即便预约到的
，也要等待2-3个月
。另外
，提前还贷普遍要缴违约金
。

事实上
，提前还贷潮贯穿2022年
。2023年年初
，为啥“提前还贷”又掀起高潮
？一方面
，2022年到现在
，尽管房贷利率下降了1个百分点左右
，但对老百姓而言
，利率还是很高
。已经发放的房贷
，利率大部分要在5%左右
。特别是
，2016-2021年
，商品房市场在高位运行
，那时的房贷利率普遍在5%以上
。问题是
，现在存款和保本理财的利率
，普遍低于3%
。

比如
，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零取）-3%（整存整取）
。此前收益比存款高的货币基金
，其收益在2022年比存款利率还要低
。在老百姓眼里
，过去银行理财一直是没有风险的
，但现在也大幅度波动
，甚至出现负收益
。相对收益更高的资管产品
，亏损本金的现象也在2022年不断出现
。没有比较就没有伤害
，如此一看
，房贷利率就很高了
。

记得在2014-2017年
，那时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶
，社会融资需求很旺盛
，金融环境也很宽松
，金融机构大量发行各类融资产品
，老百姓随随便便就能找到6%-10%的投资品种
，而且多是刚性兑付的
。所以
，即便那时房贷利率在5%以上
，也是相对便宜的
。因此
，那会儿大家买房时
，都想多申请房贷、少给首付
，结余的存款搬家到了理财和资管
。

现在
，情况不一样了
，房贷利率变高了
，理财收益走低了
，自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转
。近期
，理财收益一度大幅度下滑
，甚至出现破净的情形
，更是引发了大规模的赎回
。回到存款账户上的钱怎么处置
？老百姓是聪明的
，简单的加减法算得很清晰了
，提前还贷是最好的选择
，等于变相理财
。而且
，还有一个非常重要的触发因素
，就是近期房贷利率动态调整
。

根据央行政策
，70个大中城市中
，有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了
。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市
。全国还有200多个地级市
，这些城市大部分的房价在下跌
。由此
，未来全国绝大多数城市的首套房贷利率取消下限
。对存量房贷来说
，高利率的弊端更加凸显
。这时
，要么还贷款
，要么还款后卖房
，再买房
，腾挪为低利率房贷
。

对银行来说
，近年来对实体贷款利率明显走低
，2022年下降了34个基点
。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%
。由此
，房贷就是优质资产了
。同时
，2022年居民存款同比多增近8万亿
，包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金
，大部分成为定期存款
。资金成本在增加
，增量房贷申请在下降
，存量房贷被提前还贷
，银行收益自然受冲击
。

2021年上半年
，老百姓“排队等待放贷款”
，现在却是“排队等待还贷款”
。一年多的时间
，发生如此大的反差
，大背景就是对楼市的预期发生逆转
。过去
，百姓普遍认为房价会上涨
，资产收益远大于房贷利率调高的成本
，大家对房贷利率不敏感
。现在
，对房价的预期逆转了
，房子的成本也全面显现
，包括房贷、物业、折旧等等
，这也是近期楼市低迷的根源之一
。

只要房贷利率高于理财利率
，只要房价还在下跌
，且居民预期房价下跌
，提前还贷的动机
，就一直会存在
。房价下跌城市的房贷利率不再设下限
，一方面是为了收缩房贷利率和银行理财产品利率之间的倒挂幅度
，另一方面是以降低房贷利率缓冲房价下跌
。同时
，近期楼市政策更多转向需求端纾困
，目的也是激励大家购房
，缓解房价下跌的预期
。短期内要稳楼市
，就得这么做
。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

网友看法

1、网友好大一只米老鼠
：
说简单点就是提前还款影响银行赚钱

2、网友轻安日记
：
提前还房贷的亲们
，真的要考虑你们已经还了多少年
，三年两年提前还贷还可以
，十年八年的就真没必要了
，举例贷款20年还了七年了
，我已经还了利息的一半多
，剩下的13年还不到一半利息
，银行早就计算清楚了
，谨慎决策
。另外未来经济前景不明
，把手头 现金换成固定资产
，也要考虑是否明智
。

3、网友摩羯座的念初
：
我的利率3.7%
，贷款59万
，需要提前还吗
？

4、网友ZZ12
：
不要去听别人怎么说
，自己有钱又没好投资完全可以先还
。我去年是还了6年多想还完
，别人三言两语说不划算利息已经还了一大半了
。我把钱放银行一年也没得好多利息
，但是房贷的利息我依然在还
。今年还是去提前还了
，两套房子都已还完房贷
，住一套租一套
，真的感觉很好！

5、网友片羽时光49
：
没赚到钱拿什么提前还款
？

6、网友二呆007
：
今天早上申请的提前还款 下午就通过了 我们这边是中国银行 服务还算可以的

7、网友热心可乐6G
：
因为没有什么东西好投资的
，有了钱提前还房贷就是最好的选择

8、网友AL菱角
：
提前还房贷是要违约金的
。

9、网友了了一一
：
尊敬的客户
，您好！您的预约还款申请已审批通过
，还款日期为2023年02月04日
，预计还款金额为90,000.00元
，最终还款金额请以还款当日发送的提醒短信为准
。请您在还款账户中预留足够金额
，如金额不足导致扣款失败
，需要您重新提交预约申请
。如有疑问
，具体请联系贷款经办行
。【工商银行】 刚刚去申请了一个
，马上批准了[呲牙]

10、网友智慧清泉Vl
：
有钱提前还贷
？真好

11、网友葱芒扒伶厚
：
存款跑不过通货膨胀
，理财又破净
，钱放着越来越不值钱[泪奔]

12、网友股市惜缘
：
都没说到正题
，提前还房贷是不想每年白给银行打工
，中国的利率太高了
，给银行的利息几乎跟你贷款额度一样
，贷100万30年
，利息差不多就七八十万
，普通人谁能承受得起

13、网友北京金塔
：
提前还钱还需要约号
，还约不到
，银行这是怕提前还款吧
。

14、网友staytrue
：
我贷款三百万 约的10月份 然后说管控延期到二月份 前天中国银行给我打电话 说国家管控提前还贷 又要给我延期到四月份 我肯定不可能再答应 我说如果硬要延期可以 后面的利息本人不可能承担 然后银行又说那你就一月份还 还有一个名额 我就同意了 不明白早就预约好的时间 凭什么银行单方面说延期就延期 延期一个月我就多付1万7千多 其中利息就占了1万4千多 真是黑

15、网友暖暖月明
：
费了九牛二虎之力才提前还贷50万
，期间打了多少个投诉电话！

16、网友清风朗月zou
：
建行这是套路吗
？约了十来次也约不上
。打电话说啥时候能约上不一定！还个房贷这么费劲
，建行这是不想让人提前还款吗
？就是要吃你利息！

17、网友真诚阳光Wi
：
必须提前还
。去年10月份还了200万
，存了几个月的钱
，前两天申请再还50万
。已经没欠多少了
，只剩100多万
，计划尽快还完
，就是预约还款审核越来越慢了
。每个月9000多加6000的公积金早覆盖房贷
，30年贷还的全是息
，我现在连公积金的款都不想贷
。

18、网友善有鳄豹
：
银行急了
，银行怕啥呢
？

19、网友留住风的网
：
去年十月买了房子
，房贷都还了2个月了
，还没有交房
，等得很心急啊
。以前的公积金政策里
，有一条可以提取公积金装修
。可是从2022年5月1日起变更了
，公积金只能用于还房贷
，或者退休时取
。这就导致我们贷款时就要考虑缩短年限
，还得提前用公积金还贷
，降低我们每月的还款压力
。这样还贷款的资金少了
，可是装修却没有了
，都够头疼的
。提前还房贷可以少还好多利息啊
。我和朋友相隔两年买房
，她用了商业贷
，贷款40万
，还款30年
，利息竟然有22万之多
。我用公积金
，贷款34万
，还款10年
，利息就5万多
。中间差的利息都够再买一套老破小的房子了
。由于提前又还了一部分房贷
，利息减到3万多
。每个月的还款不到2千
，压力小很多
。只是还没开始装修
，都不知道那个无底洞需要多少能填上
。总之
，活着不容易啊
。

20、网友热闹原野me
：
因为是在利率最高的时候被套牢的
，现在不降存量房利率
，光降首套
，和现在刚上车的
，所以才导致这种情况